高層ビル、商業施設、オフィスビル。
どれほど最新の設備が整っていても、「日常管理」が甘ければ災害時に人命を守れない。
ビル管理は、防災と切り離せない“命を守る専門職”である。
ここでは、ビル管理における防災の重要ポイントをわかりやすくまとめる。
■① ビル管理の本質は“災害に強い建物を維持すること”
ビル管理の仕事は、単なる設備保守ではない。
防火・防災・安全管理のすべてを統括する「建物の防災司令塔」の役割を持つ。
● 防火設備の点検
● 電気・ガス・水道の管理
● エレベーターなどの避難関連設備
● 警備・セキュリティ連携
● テナントの防災教育
ビル管理の質が、そのまま災害時の被害に直結する。
■② 年2回の「防災設備点検」は命を守る最低ライン
法律では年2回の消防設備点検が義務づけられているが、これは最低限。
● 火災報知器
● スプリンクラー
● 防火扉・防火シャッター
● 排煙設備
● 非常放送
● 避難器具（ハッチ、はしご）
これらの機能が“確実に動くか”を日常から把握できるビル管理は、災害に強い。
■③ 災害時に最も重要な設備＝ファイヤーコントロール
ビル火災や地震の際、最初に動くのが“集中管理装置”。
ビル管理は以下の状態を常に把握しておく必要がある。
● 火災受信機の正常性
● 防火戸の作動テスト
● エレベーターの火災管制モード
● 非常放送のテスト
● 排煙設備のルート確認
トラブルがあれば、災害時に作動せず“避難誘導が崩れる”リスクがある。
■④ テナント管理＝ビルの防災レベルを決める
ビル管理とテナントの連携が甘いと、次の問題が起きる。
● 避難経路にモノを置く
● 防火戸を勝手に固定する
● スプリンクラーヘッドの下に商品を積む
● 廊下・階段の塞ぎ込み
● 消火器の移動
防災の弱点は、建物本体よりも“ヒューマンエラー”に潜んでいる。
テナント教育こそ、ビル管理の最重要任務。
■⑤ 地震後の点検はスピードが命
地震後は、ビル管理の初動で被害が決まる。
● ガス漏れの確認
● エレベーター停止の安全確認
● 防火シャッターの誤作動チェック
● 配管・水漏れ
● 電気系統の損傷確認
「異常なし」と判断できるまで、再稼働させてはいけない。
■⑥ 停電時の“非常用電源”が命綱
大規模停電で最も重要になるのが非常用電源。
● エレベーターの一部を動かせる
● 非常照明を確保
● ポンプで水を送れる
● 消防設備を維持できる
● テナントの最低限の業務継続
非常用発電機の燃料・稼働時間・定期運転は必ず管理しておくべきポイント。
■⑦ 避難訓練の質が“建物の生存率”を決める
ビル管理が主導する避難訓練は、実質的な“生存スキル”の現場である。
● 実際の火災を想定したシナリオ型
● 初期消火訓練の徹底
● テナント別の避難経路確認
● 夜間・休日スタッフ向け訓練
● 高齢者や利用者の負担を考慮した訓練
訓練の質が高いビルほど、災害時の混乱が少ない。
■まとめ｜ビル管理は“社会の安全インフラ”
ビル管理は裏方ではない。
都市の安全を支える“プロの防災職”である。
● 設備の正常運転
● テナントの安全行動
● 災害時の初動
● 避難の成功
● 消防との連携
これらを支えるのがビル管理の使命。
ビルが災害に強いかどうかは、日常の管理レベルでほぼ決まる。
見えない場所で働くビル管理者は、間違いなく“都市防災の最後の砦”だ。
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