住宅ローンの金利が上がり、
火災保険・地震保険も値上がり、
さらに「危険区域はローン減税対象外」になる流れ。
いま【防災×住宅の時代】が本格的に始まりました。
家の値段だけで選ぶと、
“災害リスク × 保険料 × 金利 × 税制”の4重苦で家計が破綻するケースが増える
これが現場でも感じるリアルです。
この記事では、防災士として
住宅購入の総額がどう変わるのか“トータルコスト比較”で徹底解説します。
■① トータルコストの考え方｜家の値段より「立地コスト」が上位に
従来は…
- 土地価格
- 建物価格
- ローン金利
だけで家の総額を考えていました。
しかし現在は、
防災リスク＝トータルコストの決定要因。
特に以下の3つの負担が大きく違います。
- 火災保険・地震保険
- 住宅ローン金利（優遇の有無）
- 住宅ローン減税（対象外の区域あり）
危険区域はこれが全部“割高”になります。
■② 【比較①】火災保険料の差は「立地」で年間数万円の違い
火災保険料は、
洪水・土砂・津波リスクが高いほど上がる仕組み。
◎安全エリア
・水災リスク低い
・保険料は最安
→ 年間 18,000〜28,000円程度
◎危険エリア（後背湿地・川沿い・低地）
・水災リスク高い
・保険料が2倍〜3倍
→ 年間 50,000〜90,000円
◎30年総額の差
約150〜180万円の差
これは土地価格の差以上になることも珍しくありません。
■③ 【比較②】地震保険も“地盤”で差が大きい
地震保険は耐震等級だけでなく、
地盤の強さ（液状化・軟弱地盤・盛土）で大きく変動します。
◎硬い地盤
2,000〜3,000円／年 程度の差だが安定
◎液状化リスクあり
5,000〜20,000円／年 増加
→ 30年で 6〜30万円の差
■④ 【比較③】住宅ローン金利も「危険区域」は優遇が減る
金融機関の一部で起きている流れ：
◎安全エリア
・金利優遇幅が大きい
・例：0.3〜0.5% 優遇
◎危険エリア
・優遇が縮小
・審査が厳しくなる
・金利が0.1〜0.3%高くなるケース
◎金利差による総返済額
3,000万円借入・35年
→ 0.3%差で 約180万円の差
防災リスクは金利にも影響する時代に入りました。
■⑤ 【比較④】住宅ローン減税（新規検討中）も“危険区域”は対象外へ
政府が検討している案：
災害危険性が極めて高い区域はローン減税対象外
対象外になる可能性の高い区域：
- 洪水浸水想定区域
- 土砂災害特別警戒区域
- 津波浸水想定区域
- 火砕流・降灰リスクが特に高い区域
◎減税の差
年間10〜20万円 × 13年間
→ 130万〜260万円の差
ここまで来ると、
“安い土地”どころか超割高な家になります。
■⑥ 【総まとめ】安全エリアと危険エリアの総額比較
3,000万円・35年ローン・4人家族のシミュレーション
◎安全エリアの総コスト
- 火災保険：70万円
- 地震保険：40万円
- 金利優遇：最大▲180万円
- ローン減税：▲130〜200万円
＝実質総額：2,950万円〜3,050万円
◎危険エリアの総コスト
- 火災保険：200〜250万円
- 地震保険：70〜120万円
- 金利：+180万円
- ローン減税：0円
＝実質総額：3,400〜3,600万円
差額は…
安全エリア vs 危険エリア → 最大600万円以上の差
“安い土地を買ったつもりが、
実は高くつく”という典型例です。
■⑦ 防災士としての現場体験｜危険区域は本当に「家計破綻」しやすい
災害現場では、
家の修繕・浸水クリーニング・家電買い替え・仮住まい費用などで
1回の災害で100万〜300万円が一気に消えます。
さらに保険適用外の損害も多い。
危険区域に住むと、
ローン＋修繕＋保険料高騰の“三重苦”で苦しむ家庭を何度も見てきました。
■⑧ 住宅購入の新基準｜“土地の防災力”が家計を守る
これから家を買うなら次の順番です。
- ハザードマップ（最重要）
- 地盤
- 保険料
- 金利優遇
- 減税の対象かどうか
- その後に価格を見る
この順番が、
あなたの家計と命を守る“最適解”になります。
■まとめ｜最強の家は「立地 × 防災 × 金利 × 保険」の総合点で決まる
住宅の総コストは、
家の価格ではなく“災害リスク”で決まる時代になりました。
- 危険区域はローン減税が外れ、金利も保険も高い
- 安い土地は“超割高”に化ける
- 災害は1回で100〜300万円の痛手
- 最強の家は防災力の高いエリアに建つ家
- ハザードマップは“住宅のお得度”を測る地図
結論：
あなたと家族の未来を守る家は、 「防災力の高い立地」によって決まります。
防災士として現場を何度も見てきたからこそ断言できます。
“災害に強い土地＝家計にも最強”です。
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