住宅ローン金利が上昇し続ける今、
“防災リスク × 金利リスク”の両方を考えないと家計が崩れる時代 に突入しました。
さらに国は、
「災害危険性が極めて高い区域は住宅ローン減税の対象外」
という方針を検討中。
つまりこれからは、
立地の防災リスクが、 ローン金利・減税・保険料に直結する新時代。
この記事では、防災士として
住宅購入・借り換えの判断に必要な視点をまとめます。
■① 今、住宅ローン金利は“確実に上昇方向”
- 日銀がマイナス金利を解除
- 政策金利の段階的な引き上げ
- 長期金利の上昇で「固定金利」が特に高騰
- インフレ継続なら金利はさらに上昇の可能性
特に 10年固定・20年固定・フラット35 は
今後も重くなる見通しです。
■② 行政が動き出した「防災×金利の時代」
政府・与党では、次の方針が検討されています。
- 災害危険性が極めて高い区域は住宅ローン減税の対象外
- 高リスク区域は今後、
住宅ローン・税制・補助金で不利になる可能性大
つまり、「安い土地だから買う」はもう通用しません。
危険区域の家は“長期的に割高”になる時代へ。
■③ 防災リスクが高いエリアは家計負担が増える
ハザードマップで洪水・土砂崩れ・津波などの
“危険色”がついた地域は、今後…
- 火災保険料が高騰
- 地震保険の負担も増加
- 住宅ローン減税の対象外
- 銀行の優遇金利が適用されない可能性
- 売却時の資産価値も下がりやすい
安く買ったつもりが、
トータルコストは高くなる構図です。
■④ 逆に、防災性能の高い住宅は“優遇が増える”
- 耐震等級（2・3）
- 省エネ等級の高い住宅
- 水害リスクの低い立地
- 高台・液状化の少ない地盤
こうした条件を満たす住宅は、
- 住宅ローン減税の対象になりやすい
- 優遇金利（引き下げ）を受けやすい
- 保険料も低め
- 将来の資産価値も落ちにくい
金利上昇局面でも、
「守られる側の家」になる点が重要。
■⑤ 変動 vs 固定 × 防災リスクの考え方
●変動金利
- 返済額が急に増える可能性
- リスクが読めない
- 住宅ローン減税の対象外地域だとさらに不利
●固定金利
- 今は上昇基調で重い
- ただし、防災性能が高い住宅は優遇枠を受けやすい
結論：
リスクの高い家 × 変動金利
→ 家計崩壊リスクが最も高い。
■⑥ 物件選びで“価格より先に見るべきもの”
防災士として最重要なのはココです。
◎① ハザードマップ
洪水／土砂／津波／液状化を必ずチェック。
◎② 将来の税制・優遇条件
危険地域は減税対象外になる流れ。
◎③ 保険料
リスクが高い地域ほど保険料が重い。
◎④ 地盤
地震後の損害額が大きく変わる。
これらを先に確認すると、
金利上昇局面でも“安全でトータル安い家”が選べます。
■⑦ すでに変動で借りている人がやるべきこと
- 金利上昇シナリオで返済額をシミュレーション
- 家計防災（非常用資金）の残高と照合
- 「どこまで上がったら固定に切り替えるか」
→ 家計の防災行動計画としてライン決め
変動金利は“水害の水位上昇”と同じで、
ラインを決めないと逃げ遅れます。
■⑧ 新規借入の人が取り入れるべき工夫
金利上昇と災害リスクの両方に備えるには…
- 金利キャップ付き変動（上限を固定）
- 一定期間固定 → その後変動のハイブリッド型
- 防災リフォーム（耐震・断熱）を同時に計画
- 保険・備蓄もパッケージで管理
“住宅ローンは家計の防災計画”
という視点で組むと最強になります。
■まとめ｜「住宅ローン × 防災リスク」は家族の命と家計を守る基準へ
これからの住宅購入・借り換えは、
- 金利上昇
- 減税対象の変更
- 保険料高騰
- 災害リスク
- 立地条件
- 家計防災の余力
これらが複雑に絡み合います。
結論：
“安い土地”より “災害に強い土地”のほうが、 長期的には家計が守られる。
防災士として現場を経験してきた立場から言うと、
災害に弱い家ほど被害額も生活再建の困難度も跳ね上がります。
金利上昇局面だからこそ、
立地・性能・家計の防災力をセットで考えることが最強の備えです。
コメント